Por Roberto Roldán | Louisville Public Media
En un esfuerzo por acabar con las viviendas de alquiler deficientes y los propietarios explotadores en barrios marginales, Louisville Metro pronto requerirá que los propietarios de propiedades de alquiler se registren en la ciudad. Los oficiales de Code Enforcement también realizarán inspecciones proactivas.
El Concejo Metropolitano aprobó cambios radicales en su registro de viviendas de alquiler poco utilizadas el jueves por la noche, ofreciendo más incentivos para que los propietarios se presenten ante la ciudad. Los partidarios de la legislación también argumentaron que hacer público el registro, junto con los nombres y la información de contacto de los propietarios, permitirá a los inquilinos y vecinos responsabilizar a los propietarios por el mantenimiento adecuado de sus propiedades.
El concejal del Distrito 12, Rick Blackwell, fue uno de los principales patrocinadores de la ordenanza, junto con sus colegas demócratas Keisha Dorsey, Jecorey Arthur y Nicole George.
Antes de la votación del jueves, Blackwell dijo que a los bares, restaurantes y comercios minoristas se les requiere que se registren con la ciudad para someterse a inspecciones por violaciones del código. Dijo que las propiedades de alquiler, que también funcionan como negocios, no deberían ser diferentes.
“La gente necesita poder ir a un negocio y decir: ‘Oye, no mantienes bien tu negocio’”, dijo Blackwell. “En cualquier lugar de la ciudad, si hay un problema con un negocio, uno se puede comunicar con un propietario… Ese no ha sido el caso con estos negocios que tenemos en los vecindarios de las personas”.
La legislación, que pasó por al menos diez revisiones durante seis meses antes de su aprobación final, no estuvo exenta de oposición. Algunos miembros del Concejo Municipal y propietarios argumentaron que las nuevas regulaciones serán una carga para los propietarios que tratan de hacer lo correcto por sus inquilinos.
‘Algún tipo de cambio se aproxima’
En una entrevista, el concejal del Distrito 4, Jecorey Arthur, contó los problemas que ha visto dentro de los desarrollos de vivienda pública en su distrito. Arthur representa a los residentes del distrito comercial central de Louisville, así como a los vecindarios de NuLu, Russell y Butchertown.
“Moho negro en las cocinas de las personas. Los techos se están derrumbando. Cucarachas caminando sobre niños”, dijo Arthur. “Nadie en el mundo debería vivir así y, desafortunadamente, eso se ve aquí en nuestra ciudad natal”.
Arthur, uno de los patrocinadores de la ordenanza, dijo que tiene la esperanza de que la legislación conduzca a mejores condiciones en la vivienda pública y los alquileres privados. Dijo que también podría ayudar a los miembros del Concejo Metropolitano a servir mejor a sus electores.
“Tener transparencia y contacto con los propietarios y administradores de propiedades nos brinda otra forma de contactarnos con los inquilinos”, dijo Arthur. “Cuando tenemos un programa disponible, ya sea dinero de asistencia para el alquiler, dinero para comida, cualquier servicio social que los inquilinos de nuestro distrito puedan necesitar, esa es otra vía para ponerse en contacto con ellos”.
Blackwell, cuyo distrito South End incluye partes de Pleasure Ridge Park y Valley Station, dijo que ha escuchado historias similares de algunos inquilinos en su área. Dijo, una abuela que cuidaba a dos niños, se comunicó con su oficina sobre tener que calentar su casa usando su horno porque su arrendador se negó a arreglar su calefacción.
Blackwell dijo que hacer que la información de contacto de los propietarios esté disponible públicamente a través del registro de alquileres también permitirá que los vecinos y los funcionarios de la ciudad aborden los problemas con los inquilinos problemáticos o el mantenimiento de la propiedad.
“Creo que hay dos problemas: el inquilino debe poder obtener una respuesta del propietario y los vecinos deben poder comunicarse con el propietario del negocio”, dijo.
Según los nuevos cambios, los propietarios deberán registrarse en la ciudad dentro de los primeros seis meses. Louisville ha tenido un registro de alquiler desde 2016, pero los funcionarios dicen que solo un pequeño porcentaje de las propiedades de alquiler estaban realmente registradas y había poca o ninguna aplicación de los requisitos de registro.
Registrar propiedades en la ciudad costará a los propietarios entre $25 y $250, según la cantidad de unidades de alquiler. Pero si se registran a tiempo y no son citados por ninguna violación del código, la ciudad no cobrará la tarifa anual para volver a registrarse por hasta 10 años. Las propiedades que ya forman parte del registro de alquiler serán protegidas, a menos que tengan violaciones activas del código.
La falta de registro podría resultar en una multa de hasta $100 por cada unidad de alquiler no registrada y una inspección obligatoria de aplicación del código. Los partidarios esperan que el nuevo enfoque ayude a los funcionarios a lograr un mejor cumplimiento.
Algunos propietarios se han pronunciado en contra de la ordenanza, diciendo que supondría una carga adicional para los propietarios y que potencialmente aumentaría los costos de vivienda y los desalojos.
En una reunión reciente del Consejo Metropolitano, la inversionista de bienes raíces Nina Musgrave dijo que cree que es injusto que las inspecciones aleatorias se centren en propiedades que ya están registradas en la ciudad.
“Están haciendo lo correcto”, dijo. “¿Qué pasa con el resto de las viviendas en nuestra comunidad?”
Musgrave agregó que cree que la ordenanza podría conducir a más desalojos, porque los daños causados por los inquilinos estarán bajo un mayor escrutinio.
El concejal del Distrito 26, Brent Ackerson, fue uno de los cuatro legisladores que votaron en contra de la ordenanza el jueves por la noche. En una reunión del comité la semana pasada, Ackerson hizo eco de la preocupación de Musgrave por poner cargas extra a los que si hacen un buen trabajo”. Dijo que el problema es la incapacidad de la ciudad para hacer cumplir las leyes existentes contra los propietarios problemáticos, no la necesidad de más legislación.
“Mi esperanza es que con un nuevo alcalde entrante, una nueva administración, podamos abordar eso”, dijo. “Eso podría significar contratar más oficiales. Podría significar enfocar más recursos financieros en los problemas. Pero no estoy de acuerdo con crear más legislación cuando no podemos lidiar con la legislación que tenemos actualmente”.
¿Más agentes encargados de hacer cumplir el código?
Además de los cambios en el registro de alquileres, la ordenanza también requerirá que los agentes de Code Enforcement inspeccionen proactivamente más de 30,000 propiedades cada año. Es la primera vez que Louisville Metro tendrá este tipo de cumplimiento de los estándares de vivienda, en lugar de responder de manera reactiva a las quejas.
Si bien la legislación inicialmente requería inspecciones en todo el condado de Jefferson, una enmienda aprobada recientemente por el Comité de Obras Públicas del Consejo de Metro las reduje. En cambio, las inspecciones se centrarán en 11 áreas del mercado donde al menos un tercio de los residentes son inquilinos. El personal del departamento de códigos elegirá el 10 % de las unidades de alquiler dentro de esas áreas para su inspección.
La concejal del Distrito 3, Keisha Dorsey, una de las patrocinadoras de la ordenanza, dijo que el cambio preserva el espíritu de la legislación al tiempo que aborda las preocupaciones sobre los costos resultantes para la ciudad.
“Estamos analizando específicamente las áreas de la ciudad donde hay una alta densidad de viviendas de alquiler y seguiremos siendo proactivos en esto”, dijo Dorsey durante la reunión del comité.
Las estimaciones presentadas por los funcionarios de la ciudad en septiembre mostraron que implementar la ordenanza podría costar hasta $3.3 millones en el primer año de implementación, luego $2.3 millones cada año después. La contratación de más agentes encargados de hacer cumplir la ley, la compra de vehículos para ellos y la creación de un sistema en línea para aceptar registros conformaron la mayor parte del costo estimado.
Los partidarios de la ordenanza dijeron que limitar las inspecciones proactivas a áreas con una mayor cantidad de inquilinos, principalmente en el centro urbano de Louisville, reduciría los costos estimados en más de la mitad. La ordenanza también se modificó recientemente para agregar exenciones de inspección para alquileres de nueva construcción y aquellos con renovaciones recientes.
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